抢滩长租公寓是否真蓝海

长租公寓虽被视为是产业蓝海,在过去的三年里,每一年都有长租公寓即将爆发“元年”的说法,但其发展路径和规模在今年随着上市房企的投入而增长迅猛。从行业当下的格局来看,既有房屋中介、互联网品牌公寓,也有上市地产商的加码,长租公寓的元年似乎真的要来了。那么上市房企的加码将会对长租公寓市场带来哪些改观?多方资本在长租领域的力不从心是否会改善?年轻租客的需求量会促成其“元年”的实现吗?
我国的流动人口数量庞大,70%以上有中长期租房需求,租赁市场规模超过万亿元,是一片名副其实的“蓝海”。经过了三年多的市场试水,长租公寓逐渐规模化发展。进入2017年,随着相关的约束性文件出台,对地针对违章建筑、群租房均采取了管理措施,同时也对散乱的中小型公寓进行排查和管制,这些政策对于发展和规范寓市场来说无疑是好事。据了解,今年将会有更多租赁公寓的行业标准出台,在行业标准和底线上予以市场保障。
万科在2016年年报中提到“单一的经营模式”亟待转型,将积极布局“长租公寓、教育度假、养老等不动产衍生服务”,并且布局的速度很快。旗下公寓品牌“泊寓”也已在上海、广州、厦门、合肥等地布局。2016年5月,旭辉地产强势进军公寓市场推出“旭派公寓”,首个项目落地重庆,表示将给重庆年轻白领提供一种舒适生活的方式。
从2002年至今,长租公寓从无到有已经经历10多年的发展,直到2014年迎来互联网和资本两大浪潮,这个行业才真正站到风口之上。不过公寓行业在我国仍然处于初期的阶段,发展中遇到的考验很多,其中最大的问题就是盈利问题,
目前长租公寓的盈利来源还停留在租金与拿房成本的剪刀差,盈利模式亟待清晰化。1000-3000元/月租金产品是长租公寓主流,国内长租公寓尚处于初期阶段,租金减去拿房成本,这种盈利赚不了多少钱,单一盈利模式并不长远。
从大型上市房企的年报反馈和业内人士的观点中不难看出,长租公寓的盈利问题仍是市场的痛点,长租公寓拓展成本和前期运营成本都很高,如果公司缺乏对市场的实时监控和调整,毛利率很可能进一步下滑。那么长租公寓还有别的收益方式吗?据了解,公寓品牌YOU+与58金融合作出让租金收益权,将房屋租约产生的现金流转化成固定收益的理财产品,所募得资金用于后续项目开发。魔方公寓发行公寓行业首单ABS产品,募资总额3.5亿元,长租公寓的证券化已经出现,这也是盈利模式探索中的一个趋势。



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